這主要是因為政策的愈加嚴苛,讓中高端改善難度增加,購房者更加傾向一次到位置業,而別墅總價降低同時還突出瞭全生命周期創新設計,使得作為曾經終極置業的別墅產品逐漸成為首次置業首選。

後別墅時代,如何尋找買得起的別墅?

北京過去幾年供應的住宅土地中,基本都有7090政策(70%以上的面積需要建設成為90平米以內的小戶型)簡單的計算一下:未來北京供應的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以內的商品房住宅,隻有1套是90平米以上的改善型住宅。

北京樓市已經不可逆的進入瞭限競房大時代,那麼如何在這個市場淘寶?這就需要認真分析當下市場的大數據。

從北京最近幾年簽約的新建住宅市場看:大數據裡出現瞭一個非常明顯的“小”特征:

從整體市場的大數據顯示:所有房源供應的住宅平均面積變化看,北京2018年供應的合計23248套住宅中,平均單套面積為115.6平米,相比前幾年相比出現瞭非常明顯的下調。


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因為這種供應少、庫存少、成交高的市場結構,越來越多的購房者希望收藏別墅。

這主要是因為政策的愈加嚴苛,讓中高端改善難度增加,購房者更加傾向一次到位置業,而別墅總價降低同時還突出瞭全生命周期創新設計,使得作為曾經終極台中中區月子中心評價置業的別墅產品逐漸成為首次置業首選。

別墅產品市場升溫明顯,成交量占到北京整體市場的15%左右,而在2013年及2014年,這個比例分別為4%及3%。即使因為各種限制政策約束,今年別墅成交占比依然達到瞭12%。

相比較購台中西屯區月子中心推薦房者面臨的選擇難題,對於開發商來說,也同樣面臨著很多難題:

因為這種供應少、庫存少、成交高的市場結構,越來越多的購房者希望收藏別墅。

1:限價下,是簡配保證利潤,還是繼續挖掘產品潛力,提高市場知名度?

雖然2018年北京剛需住宅的供應大年已經可以預期,但從數據看,整體市場的局部區域依然供需緊張。特別是細分的別墅市場!

需求與供應最懸殊的別墅市場

7月過去瞭,在7月全月31天,北京合計二手房住宅簽約14826。環比下調瞭6.3%。但同比則上台中西區月子中心月子餐漲瞭106%。

對於當下這個調控下的樓市來說,這對於剛需可能是有好消息,可以看到買到自住房的可能性增加瞭,但對於改善客戶,除瞭7090政策外,還有容積率大部分地塊都在2以上,這種情況下,即使少數90平米以上的改善戶型,也是平層,很少能有別墅產品新增,甚至可以說,北京市場在過去的存量銷售完後,樓市將進入後“別墅”時代。

相比二手房市場的平穩,新建住宅市場的分化則更加明顯:特別是最近占據市場主導地位的限競房市場:

別墅產品市場升溫明顯,成交量占到北京整體市場的15%左右,而在2013年及2014年,這個比例分別為4%及3%。即使因為各種限制政策約束,今年別墅成交占比依然達到瞭12%。

北京別墅大數據:庫存不足7000套 購房者希望收藏

樓市穩,供應“小”,需求越來越大!

別墅市場過去接近2年時間裡合計成交瞭4724套,簽約537億,平均單套達到瞭1150萬,從總價細分看,想買套別墅越來越難:

2017年1月至2018年7月,北京市整體別墅市場共成交4724套,其中總價2000萬以上別墅約占17.5%的市場份額,總價1500-2000萬別墅約占11.4%的市場份額,總價600-1500萬別墅約占50%的市場份額,600萬以內想買別墅的難度可見是非常大的!

台中東區月子中心推薦市場表現看,分化趨勢明顯,有項目628個購房者搖號190套房源,供需懸殊,出現瞭日光。也有項目入市千套,開盤隻簽約不到300套的現象。從全市場整體看,北京最近2年合計限競房地塊已經高達66宗,計算貨值超過瞭3000億!

2016年的7257套刷新瞭歷史記錄,在2017年北京簽約有146個別墅項目,合計簽約別墅4577套,實際庫存看,當下北京隻有不足7000套的庫存,剔除部分不可售庫存,還不足12個月的去化。不僅僅庫存低位,供應預期看,也會越來越少。

2:從土地角度看,未來剛需將成為供應主流,那麼如何做好改善住宅?

二手房的數據更代表市場當下真實的情況,相比新建住宅的限制簽約,二手房數據最近3個月一直在1.5萬套徘徊。北京市場在這個成交量的情況下,基本是平穩的。相比之前1萬套的低迷降價,統計局官方發佈的房價數據顯示,北京的二手房價格也出現瞭企穩輕微反彈。

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